近期，为切实贯彻党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局也同步发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，两个公告均自 2024 年 12 月 1 日起正式施行。财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司相关负责人就此次政策调整回答了记者提问。

一、政策调整背景

房地产市场的平稳健康发展一直是党中央高度关注的重要议题。党的二十届三中全会明确提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，同时强调要完善房地产税收制度。此后，中央政治局会议进一步指出，要全力促进房地产市场止跌回稳，并抓紧完善土地、财税、金融等一系列相关政策，积极推动构建房地产发展新模式。

基于上述决策部署，一方面，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准所涉及的增值税、土地增值税优惠政策的衔接问题予以清晰明确；另一方面，结合当前房地产市场的实际运行状况，有必要进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，从而为房地产市场的平稳健康发展提供有力支撑。

二、税收政策调整内容

此次税收政策调整主要集中在以下两个方面：

1. 加大住房交易环节契税优惠与降低土地增值税预征率契税优惠调整：在契税方面，政策进行了积极调整，旨在更好地支持居民刚性和改善性住房需求。具体而言，将现行享受 1% 低税率优惠的住房面积标准从 90 平方米大幅提高到 140 平方米。同时，明确北京、上海、广州、深圳这4

   个

   一线城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，个人购买家庭唯一住房或家庭第二套住房，只要面积不超过 140 平方米，均统一按 1% 的税率缴纳契税；若面积超过 140 平方米，购买家庭唯一住房的，减按 1.5% 的税率征收契税，购买家庭第二套住房的，则减按 2% 的税率征收契税。土地增值税预征率调整：在土地增值税方面，为缓解房地产企业的财务压力，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。调整后，东部地区预征率下限为 1.5％，中部和东北地区为 1％，西部地区为 0.5％。各地可根据本地区实际情况对实际执行的预征率进行灵活调整。

2. 明确与取消标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策增值税优惠衔接：在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，增值税优惠政策有了重要调整。对个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值税，此前针对北京、上海、广州、深圳 4 个城市个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。这一举措将有效降低二手房交易成本，促进市场流通。土地增值税优惠衔接：对于取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，继续免征土地增值税。同时，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。在具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，均按新公布的标准执行；而在具体执行标准公布前已出具清算审核结论的项目，则仍按原标准执行。

三、契税优惠政策详情与办理方式

1. 政策内容对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），若面积为 140 平方米及以下，减按 1% 的税率征收契税；若面积超过 140 平方米，则减按 1.5% 的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，同样减按 1% 的税率征收契税；面积超过 140 平方米的，减按 2% 的税率征收契税。这里的家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭所购买的第二套住房。

2. 办理方式纳税人若要申请享受契税税收优惠，需向主管税务机关提交家庭成员信息证明，以及购房所在地房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。在具备部门信息共享条件的情况下，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式获取相关信息；若不具备信息共享条件，且纳税人无法提交相关证明材料时，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，即报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门共同制定。

为确保更多纳税人能够享受到政策红利，对于 2024 年 12 月 1 日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及 2024 年 12 月 1 日前购买住房但于 2024 年 12 月 1 日后申报缴纳契税的，只要符合新发布公告规定，均可按新政策执行。

四、与取消标准相衔接的增值税优惠政策要点

对于北京市、上海市、广州市和深圳市，一旦取消普通住宅和非普通住宅标准，将与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。即取消标准后，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。同时，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件 3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。对于 2024 年 12 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，若符合新发布公告规定，可按新政策执行。

五、与取消标准相衔接的土地增值税优惠政策要点

在取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，继续免征土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行；在具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

六、降低土地增值税预征率下限的具体情况

我国房地产开发模式决定了土地增值税实行预征制度。此前，税务总局于 2010 年发文明确了各地区预征率下限，东部地区为 2%，中部和东北地区为 1.5%，西部地区为 1%。此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点，调整后东部地区为 1.5％，中部和东北地区为 1％，西部地区为 0.5％。这一调整旨在充分发挥土地增值税预征的调节作用，更好地适应房地产市场发展变化，促进房地产市场平稳健康发展。